简单说，北京的经济适用房想办抵押贷款，核心要求就两点：房龄通常要满5年，并且必须补交土地收益款，把房产性质转为“商品房”才能抵押。不过具体操作里还有很多细节，咱们接下来仔细聊聊。

经适房抵押的核心要求

(一)关键前提：房龄与“转商”

1、房龄要求：大部分银行要求房产购买时间(以房产证或契税票日期为准)超过5年。这是硬性规定，因为经适房政策有“五年内不得上市交易”的限制。

2、“转商”手续：这是最关键的一步。在办理抵押前，你必须先去房屋所在区县的房管局，补缴一笔“土地收益款”(俗称“综合地价款”)。这笔钱一般是根据当年同地段普通商品住房与经适房差价的70%来计算。补缴之后，你的房本上“房屋性质”一栏就会变更为“商品房”，这个过程就叫“经转商”。只有完成“转商”，银行才会受理抵押，因为这时候房产才具备完全产权，能合法上市流通，对银行来说风险才可控。

(二)借款人与房产本身的条件

1、你和共有人(通常是配偶)信用记录良好，有稳定的工作和收入来源，能证明有按期偿还贷款本息的能力。

2、房产本身没有其他法律纠纷，产权清晰，有《房屋所有权证》或《不动产权证书》。

(三)贷款用途的合规性

抵押贷款得来的资金，不能用于买房、炒股、买理财等投资性用途。银行会要求你说明并证明资金用途，比如用于个人经营、装修、教育等合规消费领域，并可能需要提供合同、发票等材料。

容易踩坑的3个细节

光满足基本要求还不够，这些隐藏细节才是决定能不能批贷的关键，咱们一个个说：

1、土地出让金不是固定数，提前算好成本。很多人以为补几千块就行，其实不然。举个例子，你2018年以80万买的经适房，现在评估价200万，按60%的比例算，就得补(200-80)×60%=72万。这笔钱得一次性交清，而且不同区域、不同购买渠道的经适房，比例可能不一样，最好先去房产所在区的住建委查清楚，别到时候钱不够耽误事。

2、抵押额度不是按市价算，是按评估价。咱们常说“能贷七成”，指的是“银行评估价的七成”，不是你自己认为的房价。比如房子市价800万，银行评估可能只给650万，实际能贷的就是650×70%=455万。经适房转商后，评估价可能会受原始购价影响，比同地段纯商品房略低一点，这点心里要有数。

3、共有产权经适房有特殊规定。现在北京还有不少共有产权经适房，你只占部分产权的话，不光要共有人同意，部分银行还要求产权比例不低于50%，甚至直接不接受这类房产抵押。办理前一定要先看清楚房产证上的产权比例，提前和银行沟通。

咱们办贷款别盲目跑银行，先花10分钟做两件事：一是带房产证去不动产登记中心，查清楚房子满没满五年、能不能转商;二是自己拉份征信报告，看看有没有逾期记录。

材料方面，身份证、户口本、房产证、土地出让金补缴凭证、6个月流水这些提前备齐，能少跑不少冤枉路。